宅建業免許不要の不動産取引とクーリングオフ

それでは、宅建業に該当しない不動産取引(宅建業の免許は不要)とは、どのようなものがあるのでしょうか。例えば、次のような場合があります。

@ 不動産賃貸業(自己所有物件の不動産賃貸借)
A 不動産管理業(賃貸借の更新業務、家賃の督促業務等)
B 1台ごとの駐車場の賃貸の仲介(媒介)
C 墓地の区画販売
D 建築・工事請負契約

自己所有の物件を貸借する場合は、宅地建物取引業に該当しません。不動産賃貸借で宅建業に該当するものは、不動産賃貸の代理行為と媒介行為(仲介)です。このことは、宅建業法に規定されています。

ですから、自己所有の土地・建物を貸す不動産賃貸業者であったり、表向きは宅建業者であっても、賃貸の代理・媒介をせず、自らが所有する不動産(アパート・マンション、貸しビル等)を賃貸する場合は、宅建業ではありません。
(自己所有物件の不動産賃貸業は、宅建業の免許などの資格は不要で行うことができます。)

また、宅地の定義に該当しない土地取引は宅建業の対象外となりますが、1区画ごとの墓地の区画販売や1台毎の駐車場(月極駐車場)の賃貸の仲介(媒介)は、宅建業法を適用しない運用となっています(免許不要)。


【参考】 宅地に該当するか否かは現況で判断するものではなく、現況が農地、山林、駐車場であっても、宅地として利用される目的をもって行われる取引は宅建業法の適用がある。 現況で判断しないから駐車場として利用する目的の土地の貸借の媒介にも原則として宅建業法の適用がある。しかし、1台ごとの駐車場の貸借の媒介については、運用上宅建業法を適用しない。(駐車場の全敷地の一括契約は宅建業法の適用対象))


ですから、これら宅建業に該当しない不動産取引を行う場合は、販売方法によっては特定商取引法が適用され、クーリングオフできる場合があるということになるのです。

具体的には、一般消費者に対して訪問販売や電話勧誘販売等の行為をした場合です。例えば、自宅・勤務先への訪問販売はもちろん、店舗・営業所等以外の場所(自動車の車内、喫茶店、レストラン等)で契約行為(申込み)をした場合)には、宅建業法にクーリングオフ規定がなくても、特商法のクーリングオフ規定が適用される可能性があります。その場合は、特商法上の書面交付義務やクーリングオフ制度の適用が生じます。

(例)新築、増改築工事、リフォーム等の工事請負契約を訪問販売で受注すれば、当然にクーリングオフ制度の対象となります。

そこで、これら宅建業に該当しない不動産取引(自己所有物件の賃貸、月極駐車場の賃貸の仲介等)の契約行為は、(業者の事務所・営業所で行われることが常ですから、通常、特商法のクーリングオフ規定が適用されることはありませんが、)事務所等以外の場所(自宅、勤務先、喫茶店等)で契約行為を行う場合は注意をする必要があります。



【参考】
契約行為の場所については、契約の申込みと契約の締結が同時の場合もあるが、厳密に言うと「申込み」と「契約締結」は異なり、申し込み場所がどこなのかがクーリングオフ制度の対象となるか否かのポイントになる。 そして、クーリングオフ制度の対象となる場合には、申し込み時に法定の申込書面を交付する義務があり(申込みと同時に契約を締結した場合は、法定の契約書面のみ交付)、申込書面の交付から8日間がクーリングオフできる期間となる。なお、販売目的を告げずに電話で呼び出す等の方法により消費者を店舗・営業所等に呼び出した場合は、店舗・営業所等において契約行為(申込み)があった場合でも、訪問販売としてクーリングオフ制度の対象となる。(申し込みと契約締結の違い


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