不動産ファンド,不動産投資信託(REIT),不動産特定共同事業とは?

(神 行政書士事務所作成)
不動産ファンドとは

ファンドとは資金とか基金という意味で、投資ファンドというのは、投資家から資金を集めて運用し、その利益を配分する仕組み・組織を言いますが、その資金の投資先が不動産であるものが不動産ファンド(不動産投資信託)ということになります。

つまり、自ら不動産を所有・購入し、それを賃貸または売却して利益を得るという不動産投資ではなく、こちらは、不動産投資会社に出資して運用を任せ、その利益の分配(配当)を得るという不動産投資になります。
(【参考】 アパート・マンション経営や転売等による不動産投資のクーリングオフについては、「不動産投資のクーリングオフ」をご覧ください。)

なお、不動産ファンドには、いくつかの種類がありますが、法律上クーリングオフ制度が規定されているのは、不動産特定共同事業契約のみとなっています。



不動産ファンド

公募ファンド J-REIT
(不動産投資信託)
@金融商品取引法
A投資信託及び投資法人に関する法律
クーリングオフ制度

×
不動産特定共同事業
(不動産小口化商品)
不動産特定共同事業法
私募ファンド ×



■ 「不動産特定共同事業」と「不動産投資信託(REIT)

不動産に投資すると言っても、何も自分で不動産を購入しなければいけないわけではありません。不動産投資の手法として、自分で物件を購入して賃貸や転売をしなくても、何人かの人でお金を出し合って、共同で物件を購入したり、賃貸や転売を行う方法もあります。

それが、不動産の共同投資事業ということになるわけですが、そのうち、不動産特定共同事業法で規定された特定の事業(適用を除外される不動産共同投資事業がある)を共同で行い収益の分配を行うもの、及びその契約の締結を代理・媒介する行為が、不動産特定共同事業ということになります。

なお、不動産特定共同事業は、都道府県知事または国土交通大臣の許可が必要であり、勝手に行うことはできません。


不動産特定共同事業は、複数の投資家が資金や資産を出資し、不動産会社等が不動産取引(不動産の売買、交換、賃貸借)を行い、それにより生じた収益の分配を行う事業ですが、ここで販売されるものが「不動産小口化商品」と言われるものです。

その内容は、民法や商法の組合契約の規定に基づく、「任意組合契約(1号商品)」と「匿名組合契約(2号商品)」、及び賃貸借契約の「賃貸方式の契約(3号商品)」等があります。


ところで、同じような不動産投資手法の一つに、REIT(リート)と呼ばれるものがあります。(日本版の「REIT」のことを特に「J-REIT」と呼びます。)

こちらも同じように、複数の投資家が資金を出資して、不動産投資信託(REIT)が運用(賃貸や売却)する不動産から収益の分配を受けるものですが、こちらの出資の仕方は、株式会社に出資するのと同様な手法が採られます。

つまり、株式会社に投資する場合にその会社が発行する株式を購入するように、REITに投資する場合は、発行された投資証券(投資口)を購入して不動産投資法人に投資するというやり方になります。

J-REIT(不動産投資法人)は、証券取引所に上場されているので、上場株式と同様に市場で上場REITの投資証券(投資口)の売買をすることができます。


不動産というのは、株式や債券等と異なり、その性質上流動性が低いものですから、不動産ファンドを途中で解約するというのは、困難な一面があります。もちろん、契約内容や規約に応じて解約することは可能ですが、 不動産特定共同事業の場合、途中で解約する場合は、不動産特定共同事業者(組合理事長、組合営業者等)が持ち分を買い取ることになり、または、持ち分を第三者に譲渡することになります。 一方、REITでは、市場で売却できるので、投資家が途中で解約することは容易であると言えます。

なお、REITの価格は、市場の需給関係により日々変動することになります。よって、株式投資と同様に、配当利回りを狙うのみならず、リートの投資口の値上がり益も期待することになります。


 不動産特定共同事業のクーリングオフ







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