不動産投資と宅建業免許

不動産投資と宅建業免許/クーリングオフ制度

不動産投資というのは、不動産(土地・建物)を他人に貸して賃料(家賃)収入を得たり、売却・転売して売却益を得るわけですが、それでは、宅地建物取引業(宅建業)の免許は必要なのでしょうか?

賃貸借
まず、賃貸に関しては、免許は必要ありません。不動産賃貸借で宅建業に該当するのは、不動産賃貸の代理行為と媒介行為です。自己所有物件を賃貸する場合は、宅建業に該当しません。ですから、宅建業の免許は不要です。

アパートやマンション経営のオーナー(大家さん)は、不動産賃貸業者ということにはなりますが、宅建業者ではありません。もちろん、アパート・マンションのオーナーが自称不動産投資家の場合でも、宅建業の免許は不要で物件の賃貸ができます。

なお、不動産の賃貸借には、原則としてクーリングオフ制度の適用はありません。ですから、アパート・マンション等のオーナーである不動産投資家の方が、一般消費者と賃貸借契約を結んだとしても、クーリングオフ制度についての説明や書面を交付する義務はありません。 この点については、通常、宅建業者に賃貸の代理・媒介を依頼して行うと思いますから意識する必要はないでしょう。ただし、自らが不動産賃貸業者として、お客さんと車の中や喫茶店、レストラン等で契約する場合は、クーリングオフ制度の適用があり得ますから注意が必要です。

不動産賃貸借のクーリングオフについて詳しくは、「不動産賃貸借のクーリングオフ」をご覧ください。


売買
次に、売買・転売に関してですが、こちらは宅地建物取引業(宅建業)の免許が必要な場合があります。

宅建業の免許は、宅地または建物の取引を業として行う場合に必要になりますので、1人を相手に1物件のみの1回限りの取引であれば、単なる個人的な売買として免許は必要ありません。また、この場合は、不動産売買のクーリングオフ制度の適用もありません。

しかし、不動産(宅地または建物)の取引(買いの場合も売りの場合も)を不特定多数を相手に反復継続して行う場合は、宅地建物取引業(宅建業)に該当しますので、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けなければなりません。(1回の取引であっても複数の者に対して行われるような場合は、反復継続的な取引に該当する)

なお、無免許の場合は、宅地建物取引業を行うことは禁止されていますので、不動産投資家が無免許のまま複数の売却・転売行為を行うことは違法行為となる恐れがあります。


参考
@ 「業として行なう」の判断基準は、国土交通省のガイドライン【宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方】を参照のこと
A 不動産売買のクーリングオフ制度については、「不動産のクーリングオフ制度」をご覧ください。


 不動産のクーリングオフの法律・条文







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